مطالب حقوقی

شرایط اعمال اخذ به شفعه یا حق شفعه

مال غیرمنقول

شفعه فقط در اموال غیر منقول وجود دارد و در مال منقول غیر قابل اعمال است. در بین اموال غیرمنقول هم شفعه فقط در غیرمنقول ذاتی راه دارد. غیرمنقول ذاتی مالی می باشد که نخست و به صورت ذاتی غیرمنقول بوده است و به واسطه ی عمل انسان غیرمنقول نشده است. پس، حق شفعه فقط مختص املاک است. البته در بنا و درخت که غیرمنقول به واسطه ی عمل انسان به شمار می روند، زمانی حق شفعه وجود دارد که آن اموال با زمین به فروش برسند.

چنانچه بنا و درخت بدون زمین به فروش رسند، بر اساس ماده ی 809 قانون مدنی حق شفعه وجود نخواهد داشت. حق شفعه در غیرمنقول حکمی (آلات و ادوات کشاورزی) و غیر منقول تبعی (حقوق و دعاوی که موضوع آن ها اموال غیرمنقول می باشد) راه ندارد. شایان ذکر می باشد خود حق شفعه غیرمنقل تبعی است، زیرا حقی می باشد که موضوع آن مال غیرمنقول است.

قابل تقسیم بودن

مقصود از قابل تقسیم بودن، قابلیت افراز ملک با تشخیص اداره ی ثبت است. غیرقابل تقسیم بودن یک ملک می تواند دلایل گوناگونی داشته باشد. به عنوان مثال قابل تقسیم نبودن ملک امکان دارد به دلیل زیان وارده به ملک و ارزش سهام شرکا باشد یا این که تقسیم مخالف با قوانین و مصالح عمومی باشد. توجه داشته باشید التزام قراردادی شرکا به عدم تقسیم ملک مانع ایجاد حق شفعه نیست.

مال مشاع 

به مالی، مال مشاع می گویند که 2 یا چند مالک داشته باشد و مالکیت این اشخاص در جزء جزء ملک بوده و سهم هرکدام از آنان قابل تشخیص و تمایز نباشد. امکان دارد اشاعه ارادی یا قهری باشد. اشاعه ی ارادی با قصد و اراده ی مالک ایجاد می شود و در اشاعه ی قهری اراده ی مالک یا مالکان در به وجود آوردن اشاعه نقشی ندارد.

حق شفعه در هر 2 مورد اشاعه خواه مبنایش ارادی باشد یا قهری ایجاد می شود. شایان ذکر است مشاع بودن مال فقط یک استثنا دارد و آن هم ماده ی 810 قانون مدنی است. بر اساس این ماده چنانچه ملک 2 نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنان ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد هرچند در‌خود ملک مشاعاً شریک نباشد اما در صورتی که ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.

وجود دو شریک

این موضوع به این معنی می باشد که ملک باید میان 2 نفر مشاع باشد یا به عبارتی ملک فقط 2 مالک داشته باشد نه بیشتر. شایان ذکر است که شرط تعداد 2 شریک بایستی در زمان ایجاد حق شفعه وجود داشته باشد. پس، چنانچه صاحب حق شفعه پیش از این که حقش را اعمال نماید فوت کند، تعدد وراث مانع ایجاد حق شفعه نیست. البته در صورتی که ملک به چند ورثه برسد و پس از آن شریک بخواهد سهمش را به فروش برساند، حق شفعه برای چند ورثه ایجاد نمی شود. زیرا در این صورت در هنگام ایجاد حق شریکان بیش از 2 نفر هستند. و نیز فروش قسمتی از ملک یا همه ی آن به چند خریدار هم مانع حق شفع نمی باشد.

بیع به ثالث

انتقال سهم شریک در شرایطی برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می گند که این انتقال از راه بیع باشد. انتقال سهم شریک به شکل هبه، صلح، معاوضه، قرار دادن مهر و.. باعث به وجود آمدن حق شفعه نمی گردد. شایان ذکر می باشد که خیاری بودن بیع، مانع از اعمال حق شفعه نیست ولی بیع شرط ایجاد کننده  حق شفعه نمی باشد چون در قانون ثبت مملک به شمار نمی رود.

سهم مشاع بایستی مبیع قرار گیرد نه ثمن

یعنی شریک نبایستی ملک را به جای پول در برابر خرید مالی دیگر قرار دهد. به عنوان مثال چنانچه شریک بخواهد مالی را از الف بخرد ولی به جای پرداخت پول آن مال، سهمش را به الف بدهد، در اینجا حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد نمی شود.

شفعه حق مالی و عینی می باشد و دعاوی در مورد آن غیرمنقول تبعی است. دعوای اخذ به شفعه بایستی به طرفیت خریدار و فروشنده اقامه شود. دادگاه صالح در این دعوا دادگاه محل وقوع ملک می باشد. 

اثر حق به شفعه ناظر به آینده

حق شفعه به ارث می رسد ولی قابل انتقال ارادی نیست. وراث حق شفعه را به نسبت سهم الارث می برند ولی قادر نیستند هرکدام این حق را نسبت سهم خود اجرا نمایند و یا بایستی نسبت به همه ی مبیع اعمال گردد یا از آن صرف نظر شود. زن از حق شفع ارث می برد.

شفعه ایقاع فوری می باشد یعنی اعمال حق شفعه احتیاج به رضایت و توافق شریک دیگر ندارد و فقط با قصد و اراده ی ایقاع کننده در فرصتی که به شکل عرفی فوری به شمار می رود قابل اجرا است. و نیز شفعه ایقاعی لازم محسوب می گردد.

شفعه حقی قابل اسقاط می باشد. اسقاط حق شفعه ممکن است ارادی باشد که در این حالت به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر نمودن از حق مزبور کند واقع می گردد. و نیز اسقاط می تواند قهری باشد مثل تاخیر در اجرای حق شفعه در صورت علم به حق و فوری بودن آن، عدم توانایی در پرداخت ثمن، تلف کل مبیع قبل از اخذ به شفعه. اسقاط همچنین امکان دارد صریح باشد یا ضمنی.

شایان ذکر می باشد رد پیشنهاد فروش سهم که به وسیله ی شریک داده شده، قبول وکالت آن ها در بیع و تشویق به معامله، بر اسقاط ضمنی شفعه دلالت ندارد.